به گزارش اصناف شهر، مشکل فعلی نبود مسکن نیست، بلکه گرانی مسکن است که مردم را به بد مسکنی یا تضعیف معیشت شان ناچار میکند. اما این مشکل ریشه در چه موضوعی دارد؟
در استدیو دکتر بهزاد عمران‌زاده، استاد دانشگاه، مسئول اندیشکده شهر اسلامی ایرانی و رئیس پژوهشکده شهید صدر به گفتگو پرداختیم.
– سیاست جلوگیری از افزایش محدوده‌های شهری در دهه ۷۰
– طرح جامع شهری و بستن کمربند محدوده‌ها ذیل این طرح و درآمدزایی شهرداری‌ها از ساخت و ساز
– نقش بانکها در گرانی مسکن
از جمله عوامل گران سازی مسکن هستند، البته تقاضاهای سرمایه‌ای هم نقش کلیدی در گرانی مسکن دارند، در واقع با وجود تقاضاهای سرمایه‌ای هرچه قدر خانه بسازیم، باز هم خانه گران می‌شود چرا که برخی هدفشان از خرید خانه افزایش سرمایه است، نه تامین سرپناه.
همه چیز شفاف است، اما چرا مشکل مسکن در ایران حل نمی‌شود؟ در ادامه پاسخ این سوال را در گفتگو تفصیلی ایسنا با بهزاد عمران‌زاده، استاد دانشگاه و مسئول اندیشکده شهر اسلامی ایرانی می‌خوانید.
چرا سیاست‌هایی که طی ادوار در دولت‌های مختلف اعمال شده گره مسکن را کورتر کرده است؟
من بر این باور نیستم که گره مسکن در دوره های مختلف کورتر شده است. به هر حال زمانی که انقلاب شد در تهران حلبی‌آبادهای متعدد و حاشیه شهرهای متعدد داشتیم. پیام حضرت امام خمینی (ره) برای حساب ۱۰۰ نشان می‌دهد موضوع مسکن به عنوان شرّی که از دوره قبل به ارث رسیده نام می‌برند که باید سر و سامان پیدا کند و در این رابطه امام، نقش مردم را اصل می‌دانند. سیاست‌های مختلف بعد از انقلاب را که مرور می‌کنیم می‌بینیم بعضی وقت‌ها اتفاقات خوبی افتاده است. به طور مثال در دهه اول انقلاب حلبی‌آبادها در شهرها جمع شد و دیگر شاهد آن نبودیم.
از طریق حساب ۱۰۰ امام (ره)، شکل‌گیری بنیاد مسکن، وام‌های قرض‌الحسنه، واگذاری زمین رایگان و حتی کوپن مصالح ساختمانی که داده می‌شد بازار مسکن به تعادل رسید و بخش عمده‌ای از مشکل مسکن در آن دوره حل شد اما همان روند ادامه نیافت. ما ماده ۹ قانون زمین شهری را داشتیم که دست دولت و نهادهای عمومی را برای در اختیار گرفتن زمین برای مسکن باز می‌گذاشت که بعدها اجرای این قانون تعطیل شد.
سیاست‌های حمایتی و تسهیلگر مثل وام‌هایی که در دهه اول انقلاب بود و تسهیلاتی که در اختیار مردم گذاشته می‌شد در دوره سازندگی با سیاست‌های تعدیل اقتصادی و گرایشی که به اقتصاد لیبرال سرمایه‌داری به وجود آمد کمرنگ شد و مشکل مسکن حادتر شد.
در نیمه اول دهه سوم نیز همین داستان حکمفرما بود تا اینکه در نیمه دوم دهه سوم که دولت‌های نهم و دهم بر سر کار آمدند در قالب مسکن مهر با وجود اشکالاتی که در اجرا داشت اتفاقات خوبی افتاد و بخشی از مساله مسکن بخصوص برای دهک‌های پایین جامعه حل شد.
همین روند تا دولت‌های یازدهم و دوازهم ادامه داشت تا اینکه با یک بی‌عملی و بدعملی مضاعفی در بحث مسکن مواجه شدیم. در آن دولت مسکن از یک مشکل به سطح بحران ارتقا یافت. در ادامه در مجلس یازدهم و دولت سیزدهم اتفاقات خیلی خوبی افتاد و اگر ادامه پیدا کند می‌توانیم ۵ تا ۶ سال آینده مساله‌ای به اسم مسکن نداشته باشیم، به شرط آنکه قوانینی که در مجلس یازدهم تصویب و طرح هایی که در دولت سیزدهم اجرا شد ادامه یابد.
اشاره کردید به دهه اول انقلاب که اتفاقات و تحرکاتی انجام شد و به نتیجه رسید. این نشان می‌دهد ما در حوزه مسکن فقر دانش نداشتیم و مساله به سیاستگذاری یا تضاد منافع برمیگردد. چرا آن سیاست‌های حمایتی اول انقلاب ادامه نیافت؟
در پاسخ به این سوال، من چند آمار بیان می‌کنم که نشان می‌دهد بازار مسکن بازار متعادلی نیست و ریشه بخشی از مشکلات فعلی مسکن مشخص می‌شود. در حال حاضر ۷۰ درصد تقاضای مسکن در بازار تقاضای سرمایه‌ای است و فقط ۳۰ درصد را تقاضای واقعی و مصرفی شکل می‌دهد. آمار دیگر اینکه در ۲۰ سال قیمت مسکن ۳۰ برابر و در عرض ۳۰ سال قیمت زمین ۱۰۰۰ برابر شده است. در همین زمان دلار حدود ۱۸۰ برابر و سکه حدود ۸۰۰ برابر شده که نشان می‌دهد بازار مسکن بازار متعادل و درستی نیست. دوره انتظار خانه‌دار شدن از طول عمر یک فرد بالاتر رفته که با هیچ‌یک از استانداردهای بین‌المللی سازگاری ندارد. سهم مسکن از سبد هزینه خانوار نیز که قاعدتا باید ۱۰ تا ۲۵ درصد باشد به ۵۰ تا ۶۰ درصد رسیده است. همه این آمارها از غیرمنطقی و غیرمتعادل بودن بازار مسکن حکایت دارد. این عدم تعادل هم دلیلش فقر دانش یا نبود دانش نبوده است.
بخشی از مساله مسکن به اقتصاد سیاسی و رویکردهایی که دولت‌های مختلف به حوزه مسکن داشتند برمیگردد. ابتدای انقلاب رویکردها به سمت حمایتی و نقش‌آفرینی دولت در حل مساله مسکن رفت. اما در دهه‌های بعد با سیاست‌های تعدیل اقتصادی به مرور حمایت‌ها از مردم و متقاضیان واقعی مسکن به سمت حمایت از انبوه‌ساز و سرمایه گذار رفت. یک تفکری پشت این قضیه بوده است؛ تفکری که می‌گوید بازار آزاد می‌تواند بسیاری از مسائل حوزه اقتصاد از جمله مسکن را با نظام عرضه و تقاضا مثل دیگر حوزه‌ها حل کند. در حالی که در دنیا اثبات شده است که دست نامرئی بازار اقتصاد لیبرال سرمایه‌گذاری، ناکارآمد است.
شکست بازار در حوزه مسکن وجود دارد اما در دولت‌های مختلف شاهد بودیم که سیاست‌های خود را به سمت مبتنی بر نظام سرمایه‌داری بردند. این عدم نقش‌پذیری موثر دولت در حل مشکل مسکن و عدم مداخله باعث شده بحران مسکن تشدید شود. یعنی هرچقدر دولت به میدان آمده و خواسته نقش ایفا کند مساله مسکن تا حدود بدتر شده است.
بنابراین مشکل در بحث اقتصاد سیاسی و نگاه به مسکن و اقتصاد و تعادل بین بخش خصوصی و دولتی ایران است. بخشی از مشکلات حوزه مسکن هم به وجود ذی‌نفعان پرقدرت در حوزه مسکن و در راس آنها بانکها برمیگردد.
بانک ها در نهضت ملی مسکن بر اساس قانون جهش تولید مسکن باید نقش ایفا می‌کردند. بانکها وظیفه داشتند ۲۰ درصد تسهیلات خود را به حوزه مسکن بیاورند. بانک‌هایی که منافعشان در حل نشدن مساله مسکن است چون خودشان یک بزرگ ملاک محسوب می‌شوند، بانک هایی که در این بخش بنگاه‌داری می‌کنند و عمده سرمایه خود را به بخش املاک و مستغلات آورده‌اند، معلوم است که مشکل مسکن یا فقر مسکن دهک‌های یک تا سه را حل نمی‌کنند. اگر این کار را انجام دهند به ضرر خودشان کار کرده‌اند. بنابراین بخشی از داستان به اقتصاد سیاسی برمیگردد. بخشی هم رهاشدگی بازار مسکن و تعارض منافعی است که در بخش‌هایی مثل بانکها وجود دارد.