به گزارش اصناف شهر، امروزه یکی از راه های سرمایه گذاری و افزایش سرمایه برای افراد مختلف، خرید ملک و اجاره آن می باشد. البته گاهی اوقات، افراد دارای املاک فراوان که قدرت تاثیر گذاری بر نوسانات قیمت در بازار ملک را دارند با خالی نگه داشتن املاک خود، موجبات بالا رفتن قیمت ملک و اجاره را فراهم آورده و در پی سود خود، منجر به ایجاد ضرر برای عده کثیری می گردند.
یکی از راه های مهار افراد سودجو، در نظر گرفتن مالیات برای خانه های خالی، در صورت عدم اجاره آن ها می باشد. بر اساس ماده یک قانون مالیات های مستقیم باب اول آن، کلیه مالکین اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی، نسبت به اموال یا املاک خود واقع در ایران، به شرح آنچه در مواد این قانون آمده مشمول مالیات می شوند. همچنین در ماده ۵۴ مکرر همین قانون، شرایط خالی لحاظ شدن یک واحد و نرخ مالیات مورد تعلق در صورت خالی بودن واحد، بیان شده است.
از این رو در این مقاله بر آن شدیم تا به توضیح مالیات خانه های خالی، دستور العمل نحوه محاسبه مالیات واحد های خالی و نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی بپردازیم. چنانچه سوالاتی پیرامون مالیات خانه های خالی و نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی دارید در ادامه مقاله با ما همراه باشید.
ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم در خصوص تعلق مالیات بر خانه های خالی می باشد. در باب تعلق مالیات به خانه های خالی، پیش از این نیز در قانون مالیات های مستقیم صحبت به میان آمده بود، اما از آنجا که نرخ مالیات تعلق گرفته به خانه های خالی پائین بود و قدرت مهار افرادی که از راه ملک و به قیمت ضرر به دیگران کسب درآمد می کردند را نداشت، طرح اصلاح ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم، در دی ماه سال ۱۳۹۹، موجب اصلاح موادی از این قانون و تهیه دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی و ابلاغ آن به تمام نهادهای ذی ربط شد.
بر اساس ماده ۵۴ مکرر اصلاحی قانون مالیات های مستقیم: هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که به استناد ثبت اطلاعات مسکن در سامانه ملی املاک و اسکان کشور، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هرماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت های تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، ماهانه مشمول مالیات بر درآمد اجاره به شرح ماده ۵۴ اصلاحی می شوند که عبارت است از: سال اول ۶ برابر مالیات متعلقه، سال دوم ۱۲ برابر مالیات متعلقه و از سال سوم به بعد ۱۸ برابر مالیات متعلقه.
حال که در خصوص مالیات خانه های خالی بر اساس ماده ۵۴ مکرر اصلاحی قانون مالیات های مستقیم صحبت کردیم، نوبت به صحبت در خصوص نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی از منظر همین قانون و بر اساس مواد ۵۳، ۵۴ و ۱۳۱ این قانون می رسد. در خصوص نحوه محاسبه خانه های خالی به شرح زیر عمل خواهد شد:
ابتدا ارزش اجاره ماهانه برای یک خانه بر اساس متر مربع مشخص و محاسبه می شود. برای مثال در خصوص ملکی ۱۰۰ متری با ارزش اجاره برای هر متر مربع از قرار متری ۵۰ هزار تومان ارزش اجاره ماهانه معادل ۵۰۰۰۰۰۰=۱۰۰*۵۰ خواهد بود.
سپس ۲۵ درصد استهلاک آن بر اساس ماده ۵۳ این قانون که اشعار می دارد: “درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد(۲۵%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره”. محاسبه می شود. در همین مثال محاسبه ۲۵ درصد استهلاک و کسر آن از قرار تومان ۱۲۵۰۰۰۰=۲۵%*۵۰۰۰۰۰۰ و ۳۷۵۰۰۰۰=۵۰۰۰۰۰۰-۱۲۵۰۰۰۰ خواهد شد.
سپس نرخ مالیات اجاره ماهانه بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم که اشعار می دارد: “نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای می‌باشد به شرح زیر است: تا میزان پانصد میلیون ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (۱۵%) – نسبت به مازاد پانصد میلیون ریال تا میزان یک میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد”. محاسبه می گردد که بر حسب مثال بالا از قرار تومان ۵۶۲۵۰۰=۱۵%*۳۷۵۰۰۰۰ خواهد شد.
و در نهایت بر اساس آنچه در ماده ۵۴ مکرر این قانون در خصوص مالیات خانه های خالی گفته شده است (در سال اول ۶ برابر، در سال دوم ۱۲ برابر، در سال سوم ۱۸ برابر مالیات متعلقه)، مالیات خانه خالی را محاسبه می نماییم. که با توجه به محاسبات بالا عبارت است از:
سال اول مالیات یک خانه خالی ۱۰۰ متری برای سال اول ماهانه برابر است با: ۳۳۷۵۰۰۰=۵۶۲۵۰۰*۶ تومان.
در سال دوم با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک: ۶۷۵۰۰۰۰=۵۶۲۵۰۰*۱۲ تومان مالیات اجاره خانه خالی خواهد بود.
سال سوم به بعد با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک : ۱۰۱۲۵۰۰۰=۵۶۲۵۰۰*۱۸ مالیات خانه خالی خواهد بود.
دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی
پس از راه اندازی سامانه املاک و اسکان جهت اطلاع از املاک خالی و اعلام اینکه چه کسانی باید در سامانه املاک و اسکان ثبت نام نمایند، جهت تسهیل در محاسبه مالیات خانه های خالی و وجود یک وحدت رویه در محاسبه مالیات خانه های خالی، دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی در سال ۱۴۰۰ توسط سازمان مالیاتی کشور تنظیم و ابلاغ شد که در زیر به بخش های مهم این دستوالعمل اشاره می کنیم که عبارتند از:
ملاک احراز یک واحد مسکونی به عنوان خانه خالی در شهرهای با جمعیت بالای یکصد هزار نفر جهت دریافت مالیات، استعلامات دریافتی از سامانه املاک و اسکان کشور می باشد.
مبنای محاسبه و شمول مالیات بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم اصلاحی، بر مبنای سال مالیاتی (یک سال شمسی) می باشد.
در یک سال مالیاتی، واحد مسکونی ای خالی تلقی خواهد شد که در یک سال مالیاتی، در ازای یک مالک، بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه بوده باشد و مبنای استعلام آن سامانه املاک و اسکان کشور می باشد.
در خصوص واحدهای مسکونی شراکتی که خالی تشخیص داده شده اند، مالیات هر شریک به نسبت سهم او به طور جداگانه محاسبه، اعلام و مطالبه خواهد شد.
در خصوص شهرهای با کمتر از یکصد هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که به استاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور در حکم واحد مسکونی خالی تلقی شده اند، جریمه ای معادل بیست درصد مالیات سال اول موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مذکور تعلق خواهد گرفت.
در خصوص اشخاص حقیقی، اداره مالیات ذیصلاح جهت رسیدگی به مالیات خانه خالی، اداره مالیات محل نشانی اصلی مالک یا مالکان در سامانه اسکان و املاک می باشد و در صورت عدم اعلام نشانی هنگام در سامانه املاک و اسکان، اداره مالیات محل یکی از واحد های خالی متعلق به مالک به صورت سیستمی تعیین می گردد، مگر اینکه شخص حقیقی اقامتگاه قانونی خود را به صورت سیستمی به سازمان مالیات اعلام نماید.
در صورت توالی سالهای خالی بودن ملک، مالیات خانه خالی در سال دوم خالی بودن، ۱۲ برابر مالیات متعلقه و در سال سوم خالی بودن، ۱۸ برابر مالیات متعلقه می باشد و در غیر این صورت (عدم توالی در خالی بودن ملک ) مالیات خانه خالی، مانند سال اول خالی بودن یعنی ۶ برابر مالیات متعلقه می باشد.
ضرایب مالیاتی مندرج در ماده ۵۴ مکرر قانون مذکور برای مالک یا مالکان پنج یا کمتر از پنج واحد خالی بوده و برای مالکان دارای بیش از پنج خانه خالی در هر سال مالیاتی، ضرایب مالیاتی ماده فوق، نسبت به کل واحدها، دو برابر ضرایب مذکور در صدر ماده ۵۴ مکرر فوق اعمال می‌شود.
جهت دانلود دستور العمل نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی می توانید از لینک زیر اقدام به دانلود آن نمائید.